Что такое классификация недвижимости? Офисы и офисные центры

Довольно широкий круг людей хотя бы раз в жизни сталкиваются с вопросом аренды недвижимости. Большинство при этом, разумеется, имеет дело с квартирами для временного проживания. Однако иногда возникает необходимость поиска офиса или другой нежилой недвижимости для проведения предпринимательской деятельности. В этой статье речь пойдет о классификации коммерческой недвижимости, а именно офисов и офисных центров, и о том, как эта классификация может помочь потенциальному арендатору оценить недвижимость с точки зрения полезности для размещения конкретного бизнеса.

Часто в объявлениях по сдаче недвижимости в аренду можно встретить фразу а-ля «офис в жилом фонде класса А». Из такой фразу можно сразу сделать вывод, что арендодатель или продавец либо совершенно не разбирается в вопросе (как это, к сожалению, часто бывает с риелторами), либо сознательно пытается ввести в заблуждение потенциального покупателя или арендатора недвижимости.

История вопроса.

В середине 2000-ных годов участники рынка решили классифицировать офисные центры в Киеве согласно общепринятому международному подходу к данному вопросу с учетом ряда специфических особенностей киевской недвижимости. При этом было предложено разделение на пять классов:

Профессиональные помещения – классы А, В, С.
Альтернативный вариант – классы D и E.

Давайте рассмотрим, по каким параметрам происходит оценка недвижимости для определения её классности.

Класс А – только лучшая недвижимость.

Класс А – это новые современные офисные здания, построенные с использование современных технологий, комплектуются современным оборудованием и системами коммуникаций. Такая недвижимость размещается в центре города, имеет отличную логистическую доступность, достаточное количество места для парковки. Существуют 20 стандартных характеристик для оценки качества офисной недвижимости. Для того, чтобы здание можно было отнести к классу А оно должно соответствовать не менее 16 этим критериям:

Отделка с использованием материалов высокого качества.
Отлаженная система профессионального управления офисным центром.
Удобная логистическая доступность.
Централизованная система вентиляции и кондиционирования.
Инженерные коммуникации находятся над подвесными потолками.
Полезная высота помещений не менее 2,7 м.
Планировка Open Space.
Инженерные коммуникации находятся под фальшполом.
Достаточное количество дневного света в офисах благодаря правильному размеру и расположению окон.
Достаточное количество и вместимость лифтов.
Высококачественная отделка мест общего пользования.
Наличие подземного паркинга.
Достаточное количество паркингов (обычно расчитывается как 1 машиноместо на 100 кв.м. полезной площади недвижимости).
Коэффициент полезного использования площадей: доля технических помещений и помещений общего пользования не должна превышать 12% от общей площади офисного здания.
Доступность всех современных телекоммуникационных сервисов.
Система резервного электроснабжения здания.
Межэтажные перекрытия должны выдерживать нагрузку не менее 400 кг на 1 кв.м.
Фактор безопасности – системы контроля доступа, видеонаблюдения и т.п.
Наличие в здании торговых помещений: буфет, столовая, кафе и т.д.
Достаточное количество света в помещениях за счет максимально допустимого расстояния от окна до дальней стенки 20 м.

Класс B – разумный компромисс.

Офисные комплексы класса В не обязательно должны располагаться в новопостроенных зданиях. Они вполне могут расположиться и в недвижимости, в которой была проведена реконструкция. Также для класса В допускается расположение не в самом деловом центре Киева, но и не в периферийной зоне. Вцелом такая недвижимость обладает практически всеми характеристиками и выгодами класса А, однако является менее престижной и, соответственно, менее дорогой.

В на рынке недвижимости Киева, особенно в кризисные годы, можно наблюдать тенденцию к тому, что крупные компании используют офисы в зданиях класса А лишь для выполнения представительской функции. При этом основная масса сотрудников (бэк-офис) располагается в бизнес-центрах класса В.Другими словами, офисная недвижимость класса В – это прекрасные профессиональные офисы, которые лишь по некоторым обычно малозначительным критериям «не дотягивают» до класса А.

Класс С – экономичная недвижимость.

В качестве примера офисной недвижимости класса С в Киеве можно привести качественно реконструированные советские НИИ или другие административные здания. После реконструкции такая недвижимость обладает следующими характеристиками:

Отделочные работы и материалы среднего уровня.
Коридорная система, невозможность реализовать планировку Open Space.
Относительно низкий процент соотношения полезной площади к общей площади здания.
Подземный паркинг отсутствует, размер парковки не достаточен.
Системы вентиляции, кондиционирования либо примитивные, либо отсутствуют вовсе.
Охрана представлена вахтером.

Классы D и E – альтернативная недвижимость.

Типичные класс D – это административные здания постройки конца ХХ столетия, о которых шла речь выше, только без проведения реконструкции.

К классу Е относят офисы, расположенные в жилых домах, в том числе в квартирах, переведенных в нежилой фонд, или в подвальным помещениях.

Понятно, что к данные классы – наиболее дешевая недвижимость, особенно это касается класса Е. Однако, оценка недвижимости таких классов показывает, что спрос на неё все еще достаточно большой. Особенно в кризисные периоды.